Hvornår er ejendomsudlejning ikke længere erhvervsmæssig skattemæssigt?
En ny afgørelse fra Landsskatteretten viser, at ejendomsudlejning ikke automatisk anses som erhvervsmæssig skattemæssigt. Hvis udlejningen ikke er tilrettelagt med reel udsigt til overskud, kan det medføre, at retten til fradrag bortfalder – og afgørelsen kan samtidig få betydning for brugen af virksomhedsskatteordningen.
Ny afgørelse om erhvervsmæssig ejendomsudlejning
Landsskatteretten har fastslået, at udlejning af fast ejendom kun kan anses som erhvervsmæssig, hvis aktiviteten er indrettet med henblik på at skabe overskud.
Den konkrete sag vedrørte en ejer, der i forbindelse med et arbejdsmæssigt ophold i udlandet udlejede sin ejendom. I en tidligere periode havde udlejningen givet et mindre, men positivt resultat.
Senere ændrede vilkårene sig væsentligt. Efter fraflytning fra en lejer blev ejendommen udlejet til øvrige, uafhængige lejere til en meget lav leje. Lejekontrakten blev samtidig tidsbegrænset, og lejeindtægten kunne end ikke dække de faste udgifter til blandt andet ejendomsskatter, forsikringer og forbrug.
Resultatet var et forventeligt og vedvarende årligt underskud på ca. 40.000–60.000 kr.
Ejeren ønskede at fradrage underskuddet under henvisning til reglerne om fradrag for udgifter, der er afholdt for at erhverve, sikre og vedligeholde indkomst. Det afviste Landsskatteretten.
Skattemæssige og økonomiske konsekvenser
Landsskatteretten lagde afgørende vægt på, at ejeren allerede ved indgåelsen af lejeaftalen måtte være klar over, at udlejningen ikke kunne give overskud. Når lejen ikke dækker de faste udgifter og samtidig ligger væsentligt under markedsniveau, mangler aktiviteten det erhvervsmæssige formål, der er en forudsætning for fradrag.
Afgørelsen viser bl.a., at:
- tidligere overskud ikke i sig selv er afgørende
- hver udlejningsperiode vurderes selvstændigt
- det forhold, at udlejningen sker til uafhængige lejere, ikke ændrer vurderingen
Hvis udlejningen er tilrettelagt sådan, at underskud er forventeligt og uundgåeligt, vil den som udgangspunkt ikke blive anset som erhvervsmæssig skattemæssigt.
Betydning for virksomhedsskatteordningen (VSO)
Afgørelsen har ikke kun betydning for fradragsretten. Hvis udlejningen ikke anses som erhvervsmæssig skattemæssigt, kan ejendommen heller ikke indgå i virksomhedsskatteordningen.
Problemstillingen ses ofte i forbindelse med:
- midlertidig udlejning
- ændringer i lejevilkår
- perioder med bevidst lav leje
Her kan konsekvenserne være væsentlige, hvis vurderingen ikke foretages rettidigt. Det betyder eksempelvis, at hvis du alene opretholder udlejningsaktiviteten for at ”holde live” i et tidligere, opsparet virksomhedsoverskud, kan du risikere, at dette kommer til beskatning, fordi du tvinges ud af virksomhedsskatteordningen.
Ofte stillede spørgsmål om erhvervsmæssig ejendomsudlejning
Hvornår er ejendomsudlejning erhvervsmæssig skattemæssigt?
Når udlejningen er indrettet med henblik på at skabe overskud – ikke nødvendigvis hvert år, men over tid.
Betyder historik med overskud noget?
Ja, men kun hvis vilkårene i den aktuelle periode ikke adskiller sig væsentligt fra tidligere. Ændrede lejevilkår vurderes selvstændigt.
Kan midlertidige underskud accepteres?
Ja, hvis der er en troværdig og dokumenterbar plan for fremtidigt overskud.
Hvad risikerer jeg, hvis udlejningen ikke anses som erhvervsmæssig?
Du kan miste fradrag for underskud – og vurderingen kan også få betydning for virksomhedsskatteordningen.
Få hurtig og uforpligtende rådgivning
Er du i tvivl om, hvordan dine udlejningsejendomme vurderes skattemæssigt? Vores skatteeksperter hjælper dig med en kort og uforpligtende vurdering af din situation, så du undgår at træffe beslutninger på et forkert grundlag.
Relateret indhold
