Familieoverdragelser af ejendom og “15 %-reglen”

Skattestyrelsen har – efter grundig overvejelse – nu offentliggjort et styresignal, der tydeliggør deres fortolkning af praksis vedrørende den såkaldte 15 %-regel i forbindelse med ejendomsoverdragelser mellem familiemedlemmer.

Styresignalet bygger på domstolenes praksis og opsummerer den gældende retstilstand med ønsket om at skabe et samlet overblik. I lyset af de mange myter og misforståelser, der ofte florerer på området, er det værd at hæfte sig ved følgende hovedpunkter:

Hvornår gælder 15 %-reglen?

• Reglen kan udelukkende anvendes, når fast ejendom overdrages mellem dødsboer og/eller familiemedlemmer.
• Den kan ikke bruges:
  • ved salg af næringsejendomme,
  • hvis ejendommen er registreret som udlejet ved seneste vurdering,
  • eller hvis der er foretaget væsentlige ombygninger, som endnu ikke er afspejlet i ejendomsvurderingen.

Hvad betyder reglen?

• Som udgangspunkt kan man benytte den senest kendte offentlige ejendomsvurdering med et afvigelsesrum på +/- 15 % som handelspris
• Dette gælder dog ikke, hvis der foreligger såkaldte “særlige omstændigheder”.

Eksempler på særlige omstændigheder

Skattestyrelsen nævner en række forhold, der kan føre til tilsidesættelse af værdiansættelsen efter 15 %-reglen, fx:

• Ejendommen er tidligere handlet til en væsentligt anderledes pris kort før overdragelsen
• Den videresælges kort tid efter til en markant anden pris
• Overdragelsen er forbundet med arveafkald eller lignende
• Der foreligger en professionel vurdering (f.eks. fra ejendomsmægler) af markedsværdien
• Ejendommens belåning indikerer en væsentligt højere værdi
• Ejendommen er optaget til en højere værdi i et virksomhedsregnskab
• Tredjemand har givet et højere købstilbud
• Parterne besidder kendskab til, at markedsværdien er højere
• Andre objektive forhold indikerer, at den reelle handelsværdi er anderledes.

Skattestyrelsen kan altså tilsidesætte handelsprisen, hvis blot et eller flere holdepunkter peger på, at prisen ikke afspejler den faktiske markedsværdi. Det vil altid bero på en konkret vurdering – bl.a. hvor tæt i tid holdepunkterne ligger på overdragelsen, og hvor stor prisforskellen er i forhold til vurderingen.

15 % bliver til 20 % ved ny vurdering

Endelig skal det bemærkes, at 15 %-reglen reelt bliver til en 20 %-regel, når der foreligger en ny offentlig vurdering fra og med 2020.

Der er med andre ord mange faldgruber at navigere i, hvis man ønsker at overdrage en ejendom til et familiemedlem på fordelagtige vilkår. Vi anbefaler derfor altid, at man rådfører sig med en erfaren rådgiver, inden man beslutter sig for en sådan handel.