Ny afgørelse om beboelseskravet ved skattefrit salg af fast ejendom

Mange virksomhedsejere investerer i fast ejendom – enten som privatperson eller via selskab. Det kan være fristende at benytte parcelhusreglen i ejendomsavancebeskatningsloven (EBL § 8, stk. 1) til at sælge en ejendom skattefrit. Men en ny dom understreger, at det såkaldte beboelseskrav ikke er så ligetil, som mange antager.

Hvad er parcelhusreglen?

Parcelhusreglen giver mulighed for skattefrit salg af én- eller tofamilieshuse og ejerlejligheder – hvis ejendommen har tjent som bolig for ejeren eller dennes husstand i ejerperioden. Det betyder, at beboelsen skal være reel og ikke blot formel.

Reglen har tidligere haft krav om minimum to års beboelse, men det gælder ikke længere. I dag er det en konkret vurdering, hvor Skattestyrelsen bl.a. lægger vægt på bopælsregistrering, indflytning, forbrugsmønstre og fravær af anden helårsbolig.

Ny dom: forældrekøbslejlighed kunne ikke sælges skattefrit

I en ny dom fra byretten skulle retten tage stilling til en forældrekøbslejlighed, som sønnen havde boet til leje i 1½ år, inden han købte den af sin far. Lejligheden blev sat til salg umiddelbart efter overtagelsen, og parret (søn og hans ægtefælle) købte hus blot få dage senere.

Retten fandt, at salgstidspunktet og den meget korte ejerperiode viste, at intentionen med købet aldrig reelt var beboelse. Den tidligere lejeperiode talte ikke med i vurderingen. Resultatet blev, at salget var skattepligtigt – og ovenikøbet anset som groft uagtsom overtrædelse af skattereglerne. Læs afgørelsen her.

Hvad skal du være opmærksom på?

Som virksomhedsejer eller privat investor kan det være fristende at optimere sine investeringer – men ejendomsskat er et område, hvor intention og dokumentation vægter højt. Overvejer du at sælge en bolig skattefrit, skal du kunne dokumentere:

• Folkeregisteradresse på ejendommen

• Indflytning og daglig brug (møbler, ejendele)

• Forbrug af el, vand og varme

• Fravær af anden bolig til rådighed

• En faktisk hensigt om længerevarende ophold

I den konkrete sag var alle de formelle bokse krydset af, men det var stadig ikke tilstrækkeligt – fordi tidslinjen og omstændighederne viste, at hensigten med købet var videresalg.

Hvor længe skal man bo der?

Der findes ikke en fast regel for længden af bopælsperioden, men praksis viser, at ophold på under 6-12 måneder indebærer en reel risiko for, at Skattestyrelsen underkender beboelsen.

Overvej professionel rådgivning

Hos Baker Tilly anbefaler vi, at du søger professionel rådgivning, inden du sætter en bolig til salg og forventer skattefrihed. Det gælder især, hvis du har købt boligen som led i en investering, et forældrekøb eller via virksomhedsmidler.